房地产销售过程中的赠品究竟要不要视同销售？_云南百滇税务师事务所有限公司

房地产销售过程中的赠品究竟要不要视同销售？

云南百滇税务师事务所有限公司 2018-03-24

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案例

房地产公司A在营销过程中出现两种赠送行为：

（一）国庆假期推出买一赠一活动，购买指定户型的业主，赠送冰箱一台；

（二） 11、12月两个月制定了促销计划，周末邀请老客户和意向客户来售楼部举办各种活动，通常随机发放促销品和礼品。

很多企业在销售过程中都有赠品，那么增值税和企业所得税究竟要不要视同销售？实务中颇多争议。

一

增值税视同销售

　增值税条例实施细则

第四条单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

　　（一）将货物交付其他单位或者个人代销;

　　（二）销售代销货物;

　　（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县（市）的除外;

　　（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

　　（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

　　（六）将自产、委托加工或购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;

　　（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

　　（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

　　从文件可以看到增值税在赠送中关注的关键点是“无偿”，在本案例的两种促销中，第一种由于是销售房子同时给予的赠品，显然不能理解为无偿赠送，无需视同销售。第二种由于是随机赠送，且并未附带房屋购买义务，因此应理解为无偿赠送。

　　对于第一种赠送，各地税务机关的确也有不同声音，一种观点认为这种情况不属于无偿赠送，以河北、山东、河南国税为代表。如山东国税《全面推开营改增试点政策指引（八）》：

2、关于保险公司销售保险时赠送促销品征收增值税问题

　　保险公司销售保险时,附带赠送客户的促销品，如行车记录仪等，作为保险公司的一种营销模式，购买者已统一支付对价，不列为视同销售范围，按保险公司实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税。

　　显然这里没有采纳无偿观点，认为客户实质上已经为行车记录仪这种赠品买过单了，不应视同销售。

　　另一种观点认为这就是无偿赠送，必须视同销售，典型的如内蒙、湖北和海南国税。内蒙古国税营改增指引文件为例：

10、关于保险公司在承揽业务时送的洗车卡、油卡等是否视同销售的问题

在承揽业务时送的洗车卡、油卡等，要视同销售处理。销售实现时间为洗车卡、油卡等消费卡实际赠送的当天。

　　内蒙古国税文件实质上就是认定为无偿赠送，然后视同销售处理。

　　我们在实务中支持第一种观点，但仍然需要提醒企业各地的差异和税务机关的沟通风险。

二

企业所得税视同销售

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》国税函〔2008〕828号

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

　　（一）用于市场推广或销售；

　　（二）用于交际应酬；

　　（三）用于职工奖励或福利；

　　（四）用于股息分配；

　　（五）用于对外捐赠；

　　（六）其他改变资产所有权属的用途。

　　前面案例的两种销售赠送行为所得税看起来好像是要视同销售，但我们仍然认为这种理解不妥。原因有二：

　　1、用于销售赠送的两种赠品不是房地产企业的资产

这两种赠品纯粹属于销售促销手段，并未在企业发挥资产的作用，会计上也并未计入资产，而是计入销售费用处理。因此不能按照资产赠送的条款理解。

　　2、退一万步来讲，即使是外购资产理解，视同销售也没有意义，因为这里赠送并不属于完整和独立的经营行为，只能按照购买原值作为视同销售公允价格，平进平出有何意义？完全不影响企业所得税。

转自：李舟财税圈

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