营改增后，房地产会计必须知道的五个销项税问题
云南百滇税务师事务所有限公司 2018-03-24
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房地产营改增后，面对如此大的变革，让许多房地产会计头疼不已。
本文就来梳理一下关于销项税的五个常见问题吧！
1
Q：许多房地产开发企业对外销售的是精装修房，非毛坯房。精装修房除了对房屋进行设计装修软装，有时也相应赠送了家电，如空调电视等。
在核算销项税额时，是否应将销售房屋的价款、精装修款、赠送家电价款分别进行核算，按照不同税率计算销项税额？?还是作为混合销售将精装修房的整体对外销售价格统一按照销售不动产进行增值税纳税申报？
A：对于房地产企业销售精装修房产，由于已在《商品房买卖合同》中表明出售的为精装修房，相应的装饰、装修、设备款等费用已包含在房屋销售的价格中，不属于无偿赠送，因此房屋的装修及家电等不应视同销售。
同时销售精装修房产涉及的装修及家电价款归属于一项销售行为，应将取得的所有价款作为转让不动产进行增值税纳税申报。
2
Q：在实际操作中，许多房地产企业为促进销售、增加蓄客量会采取一些促销手段，如买房赠送车辆/车位，这种情况下，增值税应如何申报计算？
A：买房赠送车辆应按照签订的房屋销售合同中标明的价款作为销售不动产的销售额，预缴或者直接申报缴纳增值税；小轿车应按照视同销售价格确认中的第二点“按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”来确定销售额，按照销售货物（17%的税率）来计算申报缴纳增值税。
买房赠送车位行为则应区分以下情况：
①一般情况下，房地产企业买房赠送车位会进行如下实务处理，按照销售房屋和销售车位拆分销售价格，并分别签订房屋和车位的销售合同。这种情况下，企业应按照合同约定价格分别预缴或者直接申报缴纳增值税。需要注意的是，要特别注意房屋和车位签订的销售合同中标明的销售价格是否符合市场价格，如果明显偏低市场价格，则按照市场价格进行增值税的预缴或者纳税申报。
②如果房地产企业买房赠送车位，未对车位单独签订销售合同，或者签订销售合同，但合同金额明显低于市场价格的，房地产企业需按照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”规定确认车位的销售价格，并缴纳增值税。
3
Q：房地产开发企业常与人防办签订回租协议，将地下人防进行划线，改造成商铺或者车位，以一次性趸交的方式将人防商铺/车位的使用权出售给消费者。这种形式下，是否缴纳增值税，应按什么科目缴纳？
A：人防工程出售的是一种使用权而不是所有权，房地产开发企业可按提供不动产租赁服务来缴纳增值税，销项税额对应的进项税额应是房地产开发企业交与人防办的回租租金；
但如果人防办无法开具可抵扣的增值税抵扣凭证，由此产生的费用应直接计入成本，具体落实应看各地的具体落实政策。
4
Q：预售环节缴纳的意向金、订金、认筹金是否作为预缴增值税计税依据？
A：房地产开发企业应按照预收款预缴增值税。预收款是指房地产企业实际取得的售房款，应包括定金以及分期取得的预收款（首付＋按揭＋尾款）和全款。房地产企业收取的意向金、订金、认筹金不属于预收款范畴，不需预缴增值税。
5
Q：代收代付的契税、印花税、办证费等是否属于价外费用？
A：价外费用指价外收取的各种性质的收费，虽然契税、印花税等不符合《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第十三条规定的“对行政单位之外的其他单位收取的符合条件的政府性基金和行政事业性收费”的范畴，但企业代收此部分税费也是代收代付性质，由相关部门开具以购房者为主体的发票或行政事业型收费凭据。因此，房地产开发企业代收代付的契税、印花税、办证费等不应纳入销售额中。
专家提醒：
营改增是一项国家税制方面的重大改革，涉及范围广泛，内容庞大，在实操中想要完全理解吃透，仍需要不断的学习和实践哦。
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