营改增后房地产热点问题的解析
云南百滇税务师事务所有限公司 2018-04-11
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合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？
依据财税【2016】36号文件的规定，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，从销售额中减除，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事业性收据，如果没有行事业性收据，就不能减除。
对非房地产开发公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司应视同销售，按照转让土地使用权计征11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分利润，不论哪种方式，都视同销售。视同销售缴纳增值税之后，项目公司可以凭增值税专用发票抵扣进项税。
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股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？
股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过“招拍挂”取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，土地成本从销售收入中减除。如果被收购方的土地是通过转让得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，可凭专用发票抵扣进项税，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税。
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不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？
不动产对外投资、分配在税法中应做视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36号文件的规定，如果转让2016年4月30日之前的不动产，可以选择5%的简易计税，如果不动产是5月1日以后取得，应视同销售是按11%的税率计算缴纳增值税。
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房屋代建模式财税如何操作?
房屋代建必须具备三个条件：
（1）建设单位（发包方）自己拥有土地，应以建设方的名义去当地发改委立项报建审批和规划；
（2）房屋代建的房地产公司不能垫款；
（3）代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增以后，房地产公司从事代建行为，按现代服务业6%缴纳增值税。
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红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？
红线外所发生的工程是不能进红线之内的成本的，因此，红线外附加工程所取得的进项税不能抵扣增值税进项税。但这要看各地方政策，目前，全国只有广州市允许红线外的成本可以进成本。
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资质共享与增值税抵扣办法的冲突?
资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工，营改增后，增值税纳税地点回到公司注册所在地，必须以总公司名义建账，所有收支通过总公司来实施。营改增之后，资质共享或资质挂靠面临的最大风险是票流、资金流和信息流不一致，给增值税进项税抵扣带来很大的风险。
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商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税？
商业地产的停车收费，根据财税【2016】36号文的规定，停车收费按11%缴纳增值税。
营改增后取得的建安发票，发票备注栏未注明建筑服务发生地及项目名称的，不得计入土地增值税扣除项目金额。
营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
“营改增”将对试点企业的税负、税后利润、现金流产生重大直接影响；还将对税务管理、财务管理、信息系统、组织架构、营销模式产生重大间接影响和巨大挑战。
“营改增”对房地产行业有很大影响!
转自：大成石家庄律师
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