房开企业会计们注意啦，这5个印花税问题值得关注！

云南百滇税务师事务所有限公司 2018-04-25

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根据税法规定，在我国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人是印花税的纳税义务人。对于房地产开发企业而言，需要缴纳印花税的环节较多，对于实务中房地产企业纳税人存在的疑问，小编总结了五个较为典型的问题，具体如下：

问题一、房地产企业取得国有土地使用权时签订的《土地使用权出让合同》是否需要缴纳印花税？

根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

根据《印花税暂行条例施行细则》(财税字〔1988〕第255号)第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

根据《印花税暂行条例》规定，产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。

因此，针对该问题需要缴纳印花税。

例如，某房地产开发企业通过招拍挂方式取得一块国有土地使用权，与当地国土局签订的土地使用权出让合同上注明的合同价款为12亿元，那么，该房地产开发企业应缴纳印花税12亿*0.05%=60万元。

问题二、全面营改增后，房地产开发企业缴纳的印花税应计入哪个会计科目核算？

根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）第二条规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。

因此，全面营改增后，房地产开发企业缴纳的印花税应计在“税金及附加”会计科目进行核算。

问题三、财会〔2016〕22号实施后，缴纳印花税该如何进行会计账务处理？

根据财会〔2016〕22号相关规定，印花税在“税金及附加”会计科目进行核算，其账务处理分为以下两种方式：

（一）先计提后缴纳的账务处理：

确认税款时：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交印花税

实际缴税时：

借：应交税费——应交印花税

贷：银行存款/现金

（二）不计提直接缴纳时：

借：税金及附加

贷：银行存款/现金

期末将本科目余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额。

问题四、房地产开发企业在土地增值税清算时，已计入管理费用科目核算的印花税是否可以扣除？

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第九条规定：《印花税暂行条例施行细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

因此，转让房地产时缴纳的印花税可以扣除，按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定缴纳的印花税列入管理费用不能作为已缴税金重复扣除。

问题五、转让未开发土地使用权涉及的印花税问题

A房地产开发企业2018年1月通过竞拍方式取得一块国有土地使用权，金额10亿元，签订土地使用权出让合同后，A公司全额缴纳了印花税。3月，因集团公司战略调整将尚未开发的该地块又以11亿元的价格转让给B房地产开发企业。那么A公司转让未开发的土地使用权时，是否需要缴纳印花税？若缴纳，印花税可以在计算土地增值税时扣除吗？

根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。因此，A房地产开发企业将尚未开发的土地转让给B房地产开发企业需要按11亿元为计税价格缴纳印花税。

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第（一）项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。因此，该房地产开发公司未开发即转让的土地涉及的印花税可以在计算土地增值税时扣除。

编辑设计：门头沟税务

来源：中税答疑新媒体智库

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