买卖、出售、赠与、继承房屋相关税收问题_云南百滇税务师事务所有限公司

买卖、出售、赠与、继承房屋相关税收问题

云南百滇税务师事务所有限公司 2017-09-26

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购买住房

老王想买一套二手住房，他应该缴哪些税呢？

依照有关规定，购买住房涉及契税、印花税。

契税：按照成交价格或存量房交易计税价格缴纳，税率为3%～5%；契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。此外，按照《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)的规定，(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。此政策不包括北京市、上海市、广州市、深圳市。

以北京市为例，契税率为3%。

印花税：房屋产权证按照每件5元缴纳印花税。

购买非住房

小王想创业，老王筹集了资金给他买了一间40平方米的办公用房，他应该缴哪些税呢？

依照有关规定，购买非住房时涉及契税和印花税。

契税：买方按照成交价格或存量房交易计税价格缴纳契税。

印花税：买方按照成交价格或存量房交易计税价格依0.5‰税率缴纳印花税，且房屋产权证按照每件5元完税。

出售住房

老王想出售其名下的一套住宅，他应该缴哪些税费呢？

依据有关规定，房屋性质为住宅的，卖方涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税。

1. 增值税。应缴增值税=不含税销售额×5%

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年，下同)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。

2.城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。卖方缴纳增值税的，分别按增值税税额的7%(5%、1%)、3%、2%缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

3.个人所得税。卖方能够提供完整、准确的房屋原值凭证，或者主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得20%计算缴纳个人所得税；卖方无法提供完整准确的房屋原值凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格或存量房交易计税价格乘以核定征收率1%计算。

卖方转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免缴个人所得税。

房屋赠与

小王的外公知道小王要创业，准备把房屋赠与小王，赠与过程中都涉及哪些税费呢？

依据有关规定，赠与方涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税；受赠方涉及契税、印花税、个人所得税。

1.增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。对于无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，或房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权的，赠与方免予缴纳增值税。除上述以外的其他赠与行为，视同发生应税行为，赠与方应按现行有关规定缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。(适用政策同个人采取销售方式转让住房)

2.个人所得税。免税情形：对于无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，当事双方免予缴纳个人所得税。

征税规定：除上述免税情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照20%税率缴纳个人所得税。

3.土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或直接赡养义务人的，赠与方不缴纳土地增值税。

4.印花税。签订赠与合同的，赠与方按照存量房交易计税价格依0.5‰税率缴纳印花税；受赠方按照赠与合同金额(或存量房交易计税价格)依0.5‰税率缴纳，且房屋产权证按照每件5元完税。

5.契税。受赠方按照存量房交易计税价格依据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)的规定，并按照所在城市的税率缴纳。

房屋继承

1.对于房屋产权所有人死亡，按照《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人免征个人所得税。

因此，只涉及房屋产权证按照每件5元缴纳印花税。

2.按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。涉及房屋产权证按照每件5元缴纳印花税，以及按照20%税率缴纳个人所得税。

编辑设计：云南国税

来源：《中国税务》

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