云南省土地增值税征管新规中关于预征土地增值税的前后变化对比
云南百滇税务师事务所有限公司 2020-12-17
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云南省土地增值税征管新规中关于预征土地增值税的前后变化对比
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相关文件：
1、云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见 云南省地方税务局公告2010年第3号
国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号于2020年12月11日发布(官网公布为2020年12月17日)，云南省地方税务局公告2010年第3号同步废止。
1、保障性住房预征
原规定：
除经济适用住房外，其它房地产开发项目，均应实行预征。
征求意见稿：
保障性住房暂不预征土地增值税。
新规定：
保障性住房实行零预征率
表述有所不同，原规定是经济适用住房不实行预征，新规为保障性住房实行零预征率。
2、预征的计税依据
原规定：
土地增值税预征的计税依据为转让房地产取得的收入和预收房款。
新规定：
土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。
征求意见稿中未有表述，在新规定中予以明确，说明执行中存在较大的争议。
因为土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，一般性认为土地增值税预征的计算方法是：
一般计税：预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率
简易计税：预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
文件规定说“可”按照，是“简化土地增值税预征税款计算”，在土地增值税的预征计税依据上，不是按不含增值税收入计算预征，而应按预收款全额（也即是含税收入）来计算。
这次国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号明确土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款，减少了类似的争议。
3、预征分类
原规定：
划分为经济适用住房；普通住宅；非普通住宅；写字楼、营业用房、车库等商品房；单纯开发土地使用权转让等五种类型。
征求意见稿：
房地产开发企业既建造保障性住房，又建造普通住宅、非普通住宅及其他商品房的，应按适用不同预征率的房地产转让项目分别核算，对不能分别核算的一律从高适用预征率。
新规定：
划分为保障性住房；普通住房；除普通住房外的其他类型房地产等三种类型。
4、预征率
原规定：
预征率为：普通住宅为1%—1.5%；非普通住宅为1.5%—2.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%—3.5%；单纯开发土地使用权转让的为3%—4%，然后按土地增值税有关规定进行清算。
征求意见稿：
预征率为：普通住宅 1%-2%；非普通住宅2%-4%；其他类型房地产3%-5%。
新规定：
除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：
1.普通住房预征率为1.5%。
2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。
5、原规定和新规定一致的规定：
房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。按月预征土地增值税的纳税人，须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。
房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。
6、新规定新增的内容（单项预征率）
对测算的土地增值税税负率明显高于当地预征率水平的房地产开发项目，可以实行单项预征率。单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定。
在房地产预售环节，依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况，测算应纳土地增值税税额（考虑普通住房免税因素后），以测算的应纳税额除以预计的转让收入，计算出该项目土地增值税税负率水平；若测算的税负率水平，明显高于当地预征率水平的，可以实行单项预征率预征。
确定单项预征率未超过5%的，由县（市、区）税务局集体审议确定；确定单项预征率超过5%（含）的，报经州（市）税务局集体审议确定。
各县（市、区）税务局应将单项预征率的执行情况于年后15日内报州（市）税务局备案，各州（市）税务局汇总后在年后30日内报省税务局备案。
原规定和征求意见稿中没有单项预征率的相关内容，在新规定中新增了此项内容，应是参考了部分省的相关规定并结合云南省的实际情况制定。
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