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云南百滇税务师事务所有限公司 万伟华

国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号于2020年12月11日发布，云南省地方税务局公告2010年第3号同步废止，需要关注云南省房地产开发项目的土地增值税预征率的前后变化，在此我们做个对比：

1、保障性住房预征

原规定：除经济适用住房外，其它房地产开发项目，均应实行预征。

注意征求意见稿中是：保障性住房暂不预征土地增值税。

新规定：保障性住房实行零预征率

2、预征的计税依据

原规定：土地增值税预征的计税依据为转让房地产取得的收入和预收房款。

新规定：土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，一般性认为土地增值税预征的计算方法是：

一般计税：预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率

简易计税：预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率

国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号明确土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款，减少了类似的争议。

3、预征分类

原规定：划分为经济适用住房；普通住宅；非普通住宅；写字楼、营业用房、车库等商品房；单纯开发土地使用权转让等五种类型。

新规定：划分为保障性住房；普通住房；除普通住房外的其他类型房地产等三种类型。

4、预征率

原规定：预征率为：普通住宅为1%—1.5%；非普通住宅为1.5%—2.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%—3.5%；单纯开发土地使用权转让的为3%—4%，然后按土地增值税有关规定进行清算。

新规定：自2020年12月11日起云南省房地产开发项目应预征的土地增值税，适用下列预征率：

（1）、保障性住房实行零预征率；

（2）、普通住房预征率为1.5%；

（3）、除普通住房外的其他类型房地产：

昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%；

昆明市的其他县（市、区）预征率为3%（注：东川区、富民县、宜良县、嵩明县、禄劝县、寻甸县、石林县）；

大理州、西双版纳州预征率为3%；

其他州（市）预征率为2.5%。（注：曲靖市、玉溪市、昭通市、保山市、丽江市、普洱市、临沧市、德宏州、怒江州、迪庆州、楚雄州、红河州、文山州）

（4）、房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

（5）、对测算的土地增值税税负率明显高于当地预征率水平的房地产开发项目，可以实行单项预征率。单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定。