经营租赁可分为有形动产经营租赁和不动产经营租赁。

 

增值税：

一、提供租赁服务增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

1、提供租赁服务收取预收款的，为收到预收款的当天；

2、非预收款方式的，为提供租赁服务并收到租金的当天或者租赁合同确定的付款日期的当天；

3、未签订书面租赁合同或者书面合同未确定付款日期的，为租赁服务完成的当天。

4、先开具发票的，为开具发票的当天。

 

二、租赁服务税率

1、不动产租赁服务税率为11%，提供有形动产租赁服务税率为17%，2018年5月1日后，不动产租赁服务税率为10%，提供有形动产租赁服务税率为16%。

 

2、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率10%。与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模纳税人和个体工商户出租其取得的不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

其他个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。。

小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

 

3、其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

 

4、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

 

5、一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

 

6、租入房屋的装修费用不属于不动产进项税额分期抵扣的情况，可一次性抵扣进项。

 

7、将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁不动产服务缴纳增值税，符合条件的，可以选择简易办法征税，按照5%的征收率计算应纳税额。

 

8、停车场收费属于车辆停放服务，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，符合条件的，可以选择简易办法征税，按照5%的征收率计算应纳税额。

 

9、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，但纳税人提供道路通行服务不适用 《国家税务总局公告2016年第16号纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》。

公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。

 

2018年1月1日至6月30日，纳税人支付的高速公路通行费，可凭收费公路通行费增值税电子普通发票，或者取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额计算可抵扣的进项税额。2018年7月1日期，按照收费公路通行费增值税电子普通发票上注明的增值税额抵扣进项税额。

高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%

2018年1月1日至12月31日，纳税人支付的一级、二级公路通行费，如暂未能取得收费公路通行费增值税电子普通发票，可凭取得的通行费发票上注明的收费金额计算可抵扣进项税额。

纳税人支付的桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票上注明的收费金额计算可抵扣的进项税额。

一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%

 

10、一般纳税人以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务以及在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同可以选择适用简易计税方法计税，征收率为3%。

 

11、将飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁有形动产服务缴纳增值税，符合条件的，可以选择简易办法征税，按照3%的征收率计算应纳税额。

 

12、水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产经营租赁。

光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

 

水路运输的程租、期租业务，属于水路运输服务，不属于有形动产租赁。

程租业务，是指运输企业为租船人完成某一特定航次的运输任务并收取租赁费的业务。

期租业务，是指运输企业将配备有操作人员的船舶承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按天向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由船东负担的业务。

航空运输的湿租业务，属于航空运输服务，不属于有形动产租赁。

湿租业务，是指航空运输企业将配备有机组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由承租方承担的业务。

 

二、所得税：

1、企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

 

2、如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

 

3、租赁服务属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》第一类 鼓励类 三十二、商务服务业 1、租赁服务，租赁服务收入占企业收入总额70％以上的，可以享受西部大开发所得税优惠政策，减按15％税率缴纳企业所得税，企业自行判别、申报享受、相关资料留存备查，预缴享受，无需再进行备案。
   注：2017年国民经济行业分类(GBT 4754—2017)中，租赁业包括机械设备经营租赁、文体设备和用品出租、日用品出租，不动产出租属于房地产业。和昆明市发改委沟通后，不动产出租不属于上述租赁服务，不能享受西部大开发政策。这一点需要和当地沟通。

 

三、会计核算

1、对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

 

2、按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点的，应将相关销项税额计入“应交税费——待转销项税额”科目，待实际发生纳税义务时再转入“应交税费——应交增值税（销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目。

 

3、按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的，应将应纳增值税额，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”或（采用简易计税方法的）贷记“应交税费——简易计税”科目，按照国家统一的会计制度确认收入或利得时，应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入。

 

四、房产税

1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，计征房产税的租金收入不含增值税，税率为12%。

 

2、房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

 

3、合同中应划分房产、场地、构筑物的租金，就房产的租金计算缴纳房产税。

 

4、转租多数地区不再征收转租部分的房产税，但部分地区按转租的差额征收房产税。

 

5、对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

 

6、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

 

7、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

 

五、地方附加

1、纳税人跨地区出租不动产的，应在不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

 

2、预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

 

六、印花税

1、财产租赁合同，包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等，按租赁金额千分之一贴花。

 

2、合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

 

3、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

 

七、个人所得税

1、财产租赁所得是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

 

2、对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

 

3、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按‘财产租赁所得’项目计算缴纳个人所得税。取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

 

4、财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

 

5、财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

（四）税法规定的费用扣除标准。”

 

6、计征个人所得税的财产租赁收入不含增值税，即允许扣除的财产租赁过程中缴纳的税费不含增值税。