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土地使用权与不动产其实是不同的：

根据【财税〔2016〕36号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知】【附件1 营业税改征增值税试点实施办法的规定】中规定：

土地使用权属于无形资产中的自然资源使用权。

不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等，建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物，构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

同时规定，在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

土地出租按不动产租赁：

【财税[2016]47号财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知】规定：

纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

一般纳税人出租土地：

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地，选择一般计税的，税率10%。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的土地，税率10%。

小规模纳税人出租土地：

小规模纳税人出租其取得的土地，应按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人转让土地使用权：

一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权选择一般计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，税率10%。

一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，税率10%。

小规模纳税人转让土地使用权：

小规模纳税人转让土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

发票开具：

不动产、土地使用权的发票开具管理，基本是一致的。

一般纳税人出租或转让不动产、土地使用权自行开具专用发票或普通发票。

小规模纳税人销售其取得的不动产、土地使用权，需要开具增值税专用发票的，应当按照有关规定向税务机关申请代开，属于自开票试点范围的也需要代开专用发票，或者自行开具普通发票。出租不动产、土地使用权可以自行开具普通发票或专用发票，不属于自开票试点范围的，需要代开专用发票。

自然人销售其取得的不动产、土地使用权和出租不动产、土地使用权，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以申请代开增值税专用发票。

纳税人销售其取得的不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，使用六联增值税专用发票或者五联增值税普通发票。纳税人办理产权过户手续需要使用发票的，可以使用增值税专用发票第六联或者增值税普通发票第三联。

发票备注栏怎么填写：

出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址

销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

出租和转让土地使用权参照不动产发票备注栏执行。

是否需要分期抵扣：

增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

因为转让土地使用权属于销售无形资产，取得转让土地使用权的专用发票，无需分期2年抵扣，可以全额一次性抵扣。

预缴税款：

土地出租按不动产经营租赁服务缴纳增值税，异地出租需要就地预缴。

异地转让土地使用权和不动产的管理是一致的，同样需要就地预缴。

年度销售额计算：

纳税人偶然发生的销售无形资产（包括土地使用权）、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

整理编辑：百滇税务师事务所 万伟华